Právní poradna

Mít kvalitní kupní smlouvu je jednou z nejdůležitějších věcí při prodeji nemovitosti

Kupní smlouva je základním dokumentem při prodeji i koupi nemovitosti. Tato smlouva by měla závazně určit postup realizace prodeje. Stanoví, kdy a kam se vyplácí kupní cena, úschovu kupní ceny, předání nemovitostí a další. Správné nastavení těchto věcí v kupní smlouvě zaručí bezproblémový průběh prodeje nemovitosti, na jehož konci má prodávající peníze na svém účtu a kupující zapsanou nemovitost v katastru nemovitostí na své jméno.

V případě budoucích problémů, které mohou nastat, by pak měla chránit jak prodávajícího, tak kupujícího. Podíváme se na to, jak by měla kupní smlouva vypadat, aby šlo všechno hladce a jak za její zprostředkování neplatit desítky tisíc navíc.

 

Vyhněte se problémům hned ze začátku

Na základě kupní smlouvy bude nemovitost převedena v katastru nemovitostí na nového vlastníka. V případě nesprávně připravených smluv ale hrozí, že katastrální úřad nemovitost nepřevede. V tom případě budete muset chybné podání opravit, bude-li to možné, nebo připravit smlouvy nové a podat je na katastr nemovitostí znovu. Každé podání vás ale stojí 2 000 Kč a také se protáhne doba převodu nemovitosti na dva měsíce, místo standardního jednoho měsíce.

Přestože jsme v dnešní době zvyklí komunikovat převážně e-mailem a se státní správou přes datové schránky, na katastrální úřad obvykle podáváte kupní smlouvu v písemné podobě s ověřenými podpisy. Ty ověříte u notáře, advokáta nebo na Czech Pointu.

 

Co by měla kupní smlouva obsahovat

A co musí smlouva obsahovat, aby byla platná a katastrální úřad ji převedl? Jednoduše řečeno, každá kupní smlouva (nejen pro prodej nemovitosti) musí vždy obsahovat odpovědi na základní otázky: kdo, komu, co a za kolik prodává. Kupující a prodávající pak musí být ve smlouvě jasně identifikováni jménem, příjmením, rodným číslem (není-li, pak datem narození) a trvalým bydlištěm. Nemovitost musí být popsána přesně podle listu vlastnického, který získáte na katastrálním úřadě, Czech pointu nebo z dálkového on-line přístupu do katastru nemovitostí. Dále nesmí chybět kupní cena, za kterou se nemovitost prodává.

 

Bezpečný postup prodeje

Ve smlouvě by měl být jasně popsán celý proces prodeje. Doporučujeme vždy využít úschovu kupní ceny. Tu lze udělat u advokáta, notáře nebo v bance. Úschova kupní ceny chrání prodávajícího před rizikem, že nemovitost bude převedena na nového majitele a on nedostane své peníze a kupujícího naopak před tím, že prodávajícímu zaplatí kupní cenu a nemovitost na něj nebude převedena. V obou případech tak hrozí, že buď kupující nebo prodávající nebude mít ani peníze, ani nemovitost. Nemusí za tím být ani zlý úmysl nebo záměr, ale prodej se může zkomplikovat i z jiných důvodů.

Jak by tedy měl být sjednaný postup prodeje, aby byl co nejbezpečnější?

1. Podpis kupní smlouvy
2. Odeslání peněz do úschovy
3. Podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí, přílohou je kupní smlouva
4. Vyplacení kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po převodu vlastnického práva

 

Rizika spojená s nevyužitím úschovy kupní ceny

V případě, že se rozhodnete nevyužít úschovu kupní ceny, pak se ve smlouvě můžete dohodnout na poslání kupní ceny přímo na účet prodávajícího. Pokud ale kupující pošle peníze přímo na účet prodávajícího ihned po podpisu kupní smlouvy (nebo zaplatí hotově při podpisu), hrozí mu riziko pro případ, že nemovitost z jakýchkoliv důvodů převedena nebude. V případě zaplacení peněz až po převodu nemovitosti naopak riskuje prodávající. Přestože budete mít ve smlouvě jasně domluvené podmínky, když je někdo odmítne dodržet, bude spor řešit soud a získat tak zpět svou nemovitost nebo peníze může být na dlouho. Proto vždy doporučujeme využít úschovu kupní ceny!

 

Další náležitosti kupní smlouvy

Pokud si kupující zřídil hypotéku, do kupní smlouvy patří také ustanovení o zřízení zástavního práva ve prospěch banky, která pak vyplatí kupní cenu přímo do úschovy.

Dále by nemělo chybět ujednání, kdy bude nemovitost fyzicky předána. To může být konkrétní datum nebo je běžné si předání domluvit například do 10 dní od převodu vlastnického práva.

Vyřešené by také měly být právní vady na nemovitosti. A to prohlášením, že buď žádné nejsou a pokud jsou, jak se budou řešit (například jestli věcné břemeno přejde na nového vlastníka nebo bude vymazáno apod.) Předejte tak budoucím problémům.

Je vhodné také nastavit pokuty a sankce pro případ, že prodávající nebo kupující poruší své povinnosti, ke kterým se ve smlouvě zavázali, anebo se ukážou nepravdivá některá jejich prohlášení.

 

Smlouva by měla být vyvážená a nikomu nenadržovat

Kupní smlouva by měla být napsána tak, aby poskytla stejnou ochranu kupujícímu i prodávajícímu a pokuty a sankce mají být pro obě strany stejné. Skutečně kvalitní smlouva ošetří maximum známých rizik pro obě strany transakce.

Kde takovou smlouvu získáte? Smlouvy generované přes portál Smlouva.online splňují všechny tyto požadavky. Navíc za vás vyplní údaje o nemovitosti z katastru nemovitostí a zařídí úschovu kupní ceny v UniCredit bank za bezkonkurenční cenu.