Nekupujte zajíce v pytli! Aneb jak poznat právní vady nemovitostí?

Kvalitních nemovitostí je na trhu málo a zájemce proto často nestihne pořádně prověřit, zdali je nemovitost v pořádku, protože nechce, aby ho někdo předběhl. I když na zjištění technického stavu si většinou čas najde, na prověření právních vad už často zapomíná. A to potom může vést k celé řadě problémů od exekucí až po souseda, který vám libovolně přechází přes pozemek. Jak takovou právní vadu poznat?

I když vysoká poptávka po vlastním bydlení značně zkracuje dobu, ve které si kupující může koupi rozmyslet a vše řádně prověřit, i tak je potřeba si tento čas vyhradit. Důležité je prověření faktického stavu budovy. Objevení skrytých vad je sice i po uzavření obchodu možným předmětem reklamace, ale pokud se s bývalým majitelem nedomluvíte, čekají vás vleklé soudní spory. Neméně důležité je ale i prověření právních vad, na které se však bohužel velmi často zapomíná.

Jaké právní vady se mohou vyskytnout?

Nejčastějšími právními vadami jsou zástavní práva, společné jmění manželů, předkupní práva třetích osob, exekuce na nemovitosti či probíhající soudní spory. Dále jsou to také věcná břemena. Věcným břemenem může být například babička, která má právo nemovitost užívat doživotně. Dále se jedná o věcná břemena služebnosti, mezi která patří třeba právo souseda procházet přes váš pozemek, vést na něm potrubí či využívat vaši studnu. Existují také reálná břemena, která vás nutí něco udělat – třeba odevzdat část úrody.

Jak právní vadu poznat?

Na této stránce můžete nahlédnout do katastru do listu vlastnictví. Stačí vám k tomu znát obec, katastrální území, číslo popisné a číslo bytové jednotky. Zde zjistíte skutečného vlastníka a pod názvem omezení vlastnického práva i případné právní vady. V neplacené části však zjistíte pouze, jestli se nějaké vady vyskytují. Pro zjištění detailů již katastrálnímu úřadu musíte zaplatit.

Využijte také služeb katastrální mapy a zkontrolujte si, zdali je vaše nemovitost správně zapsaná a odpovídá stavebnímu povolení - zdali se na pozemku nevyskytují třeba nelegalizované přístavby, jako jsou garáže a podobně.

Kdy je právní omezení překážkou?

V případě, že nějakou vadu najdete, nemusí to ihned znamenat odstoupení od smlouvy. Nejčastěji se jedná o zástavní právo banky, zejména v případě, že prodávající nemovitost financoval hypotékou a prodejem ji umoří. V tomto případě se s kupujícím uzavírá smlouva o smlouvě budoucí kupní a vlastnické právo se převádí až v momentě vypořádání s hypoteční bankou. Zkontroluje si také, zdali nemovitost není ve SJM, pokud ano, pohlídejte si, aby kupní smlouvu podepsali oba manželé.

Překážky, které koupi mohou zhatit, jsou nevyřešené exekuce, věcná břemena a nájemní práva třetích osob na dobu určitou, která vám neumožní v bytě či domě bydlet. Zkontrolujte si také, zdali věcné břemeno nepotřebujete vy, zejména v případě, že k vaší nemovitosti přecházíte sousedův pozemek.

Co s vadami objevenými po koupi?

V případě objevení skryté technické vady, můžete požadovat po prodávajícím slevu či odstoupit od kupní smlouvy do 5 let od koupě nemovitosti. Na reklamaci, slevu či odstoupení od kupní smlouvy, ale máte právo i v případě právních vad. I tak se ale jedná o složitou problematiku, která se může nepříjemně táhnout. Udělejte si proto pár minut času a před koupí nahlédněte do katastru a přesvědčte se, zdali je vše v pořádku.